建築設備定期検査｜対象の4設備と報告書の書き方

建築設備定期検査は、名前から「設備の点検」と思われがちですが、見るのは4種類だけです。空調・換気、排煙、非常用照明、給排水。ボイラーもエレベーターもここには入りません（別の制度です）。この範囲を取り違えると、点検の見積りが噛み合いません。

この記事では、建築設備定期検査を、対象の4設備、周期と提出先、検査の中身、報告書と是正の順に整理します。対象と周期は特定行政庁（都道府県・市）が指定します。自分の建物に何が適用されるかは、建物のある自治体の建築指導課に確認してください。

結論：見るのは4設備。周期はおおむね1年に1回

建築基準法の定期報告のうち、建築設備定期検査が対象とするのは次の4つです。

周期はおおむね1年に1回です（自治体が指定）。特定建築物定期調査がおおむね3年に1回なので、周期が違う点に注意します。

建物側の調査は特定建築物定期調査とはにまとめています。

誰が検査するか

所有者や管理者が自分で検査することはできません。

他の定期報告とまとめる

特定建築物・建築設備・防火設備・昇降機は別々の報告ですが、同じ業者にまとめて依頼できることが多くあります。周期が違うので全部が同じ年に来るわけではありませんが、依頼先を1社にすると、次回の案内がまとめて来るという利点があります。

検査の中身

換気設備

• 給気口・排気口がふさがれていないか
• 換気扇・送風機が動くか、異音・振動がないか
• ダクトの接続、ダンパーの状態
• 風量が基準を満たしているか（測定）

給気口が塞がれているのが最も多い指摘です。寒い、うるさいという理由で、使う人がテープやダンボールで塞いでいることがあります。

排煙設備

• 排煙口が開くか（手動開放装置の操作）
• 排煙機が起動するか
• 排煙口の前に物が置かれていないか
• 防煙垂れ壁が壊れていないか

手動開放装置（壁の赤いボックスやレバー）の前に什器が置かれているのが定番の指摘です。操作できなければ設備が無いのと同じになります。

非常用の照明装置

• 停電時に点灯するか（電源を切って確認）
• 照度が確保されているか
• バッテリーが劣化していないか

「点いているから大丈夫」ではありません。非常用照明は、停電したときに点くかが中身です。バッテリーは数年で劣化するので、点検で「不点灯」が出たら交換になります。

給水設備及び排水設備

• 受水槽・高置水槽の状態、清掃の記録
• 逆流を防ぐ構造になっているか（クロスコネクションが無いか）
• 排水トラップの封水、通気
• 排水槽・ポンプの状態

貯水槽の清掃そのものは水道法の話で、別の制度です。貯水槽の清掃にまとめています。

検査の日に用意するもの

当日にそろっていないと、検査がその場で止まります。

「停電させてよい時間帯」を先に決めておくのが要点です。非常用照明の確認は電源を落とす必要があるため、テナントや利用者への周知が要ります。当日に調整すると、その項目だけ後日になります。

入居者への周知

• 換気が一時的に止まる
• 照明が一瞬消える
• 排煙口が開く（音が出る）

事前に1枚貼っておくだけで問い合わせが減ります。

報告書と是正

提出は所有者・管理者

検査した人ではなく、所有者・管理者が特定行政庁へ報告します。ここは特定建築物定期調査と同じです。業者が代行するかは契約によります。

指摘の区分

報告書には、指摘の区分が付きます。一般に次のように分かれます。

「要是正」を放置すると、次の年も同じ指摘が並びます。直す時期を報告書に書いて出し、直したら改善の報告を入れる形にします。

直せるものはその場で直す

給気口のテープをはがす、排煙口の前の什器をどける、照明のランプを替える。当日に直せるものは直してしまうと、指摘が減ります。検査員に「これは今直せますか」と聞いてよい部分です。

日常でできること

1年に1回の検査だけでは、間の11か月が空きます。日常の巡回で見られることがあります。

「ふさがれていないか」の2つは、見れば分かります。巡回のルートに入れておくだけで、年1回の指摘が減ります。巡回の組み方は設備点検のやり方にまとめています。

防火設備定期検査との違い

名前が似ていて混同されますが、別の報告です。

排煙設備は建築設備、防火戸は防火設備です。どちらも火災に関わるので混ざりやすいところです。

防火設備の検査で見られること

• 防火戸が自動で閉まるか（連動して動くか）
• 閉まる途中で止まらないか（床の段差、戸当たり）
• 扉の前に物が置かれていないか
• 常時閉鎖式の戸が開け放しになっていないか

「くさびで開けっ放し」が最も多い指摘です。通行の邪魔だからと、ドアストッパーで固定している建物があります。火災のときに閉まらなければ、区画になりません。

日程の組み方

4つの定期報告（特定建築物・建築設備・防火設備・昇降機）は周期が違うので、年によって来る数が変わります。

3年に1度、4つ全部が来る年があります。その年は費用も立会いの手間も増えるので、予算と人の手配を前年から準備します。

まとめて受けるか、分けるか

入居者がいる建物では、分けるほうが受け入れられやすいことがあります。テナントの営業を丸1日止めるより、1時間ずつ数回のほうが調整しやすいためです。

停電・断水の調整

非常用照明の検査で一時的に停電、給排水の検査で断水することがあります。

医療・飲食・データを扱うテナントがある建物では、1か月前の調整が要ります。サーバーがある区画は、検査の対象から外せるか業者に相談します。

よくある質問

エレベーターは含まれますか

含まれません。昇降機等定期検査という別の報告になります。周期はおおむね1年に1回で、提出先は同じ特定行政庁です。

防火戸は含まれますか

含まれません。防火設備定期検査という別の報告です。以前は特定建築物定期調査の中で見ていましたが、分かれています。

ボイラーや受変電設備は含まれますか

建築設備定期検査の4設備には入りません。ボイラーは労働安全衛生法、受変電設備は電気事業法など、別の法令に基づく点検があります。法令ごとに分かれるので、一覧にしておくと抜けません。

対象かどうかが分かりません

建物のある自治体の建築指導課に、用途・階数・延べ面積を伝えて確認します。自治体のサイトに対象一覧が載っていることが多くあります。

前回いつ出したか分かりません

自治体に問い合わせれば、報告の履歴を確認できることがあります。分からないまま放置するより、相談したほうが早く収まります。

まとめ

建築設備定期検査が見るのは、換気・排煙・非常用照明・給排水の4設備です。周期はおおむね1年に1回で、3年に1回の特定建築物定期調査とは別の報告になります。エレベーターと防火戸も別の報告です。

よく出る指摘は決まっています。給気口が塞がれている、排煙口の手動開放装置の前に物がある、非常用照明が停電時に点かない。前の2つは、日常の巡回で見れば防げます。

検査の日は、停電させてよい時間帯を先に決めておくのが要点です。非常用照明の確認で電源を落とすため、決めていないとその項目だけ後日になります。そして報告する義務は所有者・管理者に残ります。