エレベーターの保守契約｜フルメンテとPOGの違い

エレベーターの保守契約を見直したい。見積もりを取ると、金額が倍ほど違うことがあります。違いの正体は、部品の交換が含まれているかどうかです。安いほうを選んで、あとから交換の請求が続いて結局高くついた、という話がよくあります。

この記事では、エレベーターの保守契約を、フルメンテナンスとPOGの違い、どちらを選ぶかの目安、メーカー系と独立系の違い、契約書で見るところ、定期検査との関係の順に整理します。法定の検査と報告の要否は建物の用途と規模で変わります。自分の建物に何が適用されるかは、建物の所在地の特定行政庁に確認してください。

結論：部品代が含まれるかどうかで、2つに分かれる

エレベーターの保守契約は、大きく2つの形に分かれます。

1つ目は、フルメンテナンス契約です。点検に加えて、部品の交換や修理の費用が月額に含まれる形です。月額は高くなりますが、突発の出費が出にくくなります。

2つ目は、POG契約です。POGはパーツ・オイル・グリスの略で、消耗品と油脂の交換までが含まれ、それ以外の部品交換は別料金になる形です。月額は安く、交換のたびに請求が来ます。

どちらが得かは、エレベーターの年数で変わります。新しいうちは部品が壊れないのでPOGが安く済み、古くなると交換が続いてフルメンテのほうが安定します。金額だけを並べて比べても答えは出ません。

含まれる範囲の違い

同じ「フルメンテナンス」でも、会社によって範囲が違います。必ず一覧で確かめます。

フルメンテでも、除外される品目があります。かご内の内装、鏡、照明器具、扉のガラス、乗り場のボタンのカバーなど。「人の使い方で壊れるもの」は外れることが多いという見方をすると分かりやすくなります。

制御盤の更新やロープの全交換といった大規模な改修は、どちらの契約でも別になります。耐用年数が近づいたら、改修の費用を別に積んでおきます。

どちらを選ぶかの目安

判断の材料は4つです。

1つ目は、設置からの年数です。新しいうちはPOG、10年を過ぎたあたりからフルメンテを検討するという見方が使われています。

2つ目は、使用の頻度です。台数が少なくて利用が多い建物は、消耗が早く進みます。

3つ目は、突発の出費に耐えられるかです。予算が年度で固まっている建物では、読める月額のほうが管理しやすいことがあります。

4つ目は、止まったときの影響です。病院、高齢者の住む建物、上層階に店舗がある建物。止められない建物ほど、復旧の速さを優先します。

3つ目と4つ目は、金額の比較に出てきません。それでも実務では、ここがいちばん効きます。年に1回の故障で半日止まることが許されるかどうかを、先に決めてください。

メーカー系と独立系

保守を頼む相手は、エレベーターを作ったメーカーの系列か、独立系の保守会社に分かれます。

違いは4つです。

1つ目は、金額です。独立系のほうが安いことが多くあります。

2つ目は、部品の入手です。メーカー系は自社の部品を持っています。独立系は調達に時間がかかることがあります。

3つ目は、制御の情報です。新しい機種では、制御盤の情報がメーカーにしか無いことがあります。

4つ目は、対応の速さです。拠点の場所と台数によります。自分の建物からいちばん近い拠点はどこかを聞いてください。

どちらが良いという話ではありません。建物の年数、機種、止められるかどうかで変わります。切り替えるなら、部品の入手と制御の情報の2つを先に確かめてください。ここが通らないと、故障したときに止まる時間が延びます。

契約書で見るところ

見積もりの金額よりも、契約書の中身で差が出ます。

見るのは5つです。

1つ目は、点検の回数です。月に1回か、2か月に1回か。

2つ目は、除外品目の一覧です。フルメンテで何が外れるか。一覧が添付されていない契約は、あとで揉めます。

3つ目は、故障したときの到着の目安です。時間が書かれているか。夜間と休日の扱いはどうか。

4つ目は、定期検査と報告が含まれるかです。法定の検査は別料金のことがあります。

5つ目は、解約の条件です。何か月前に申し出るか、違約金があるか。

5つ目を見ずに契約すると、切り替えたいときに動けません。自動更新で、解約の申し出が1年前という契約もあります。更新の時期を予定表に入れておいてください。

定期検査と報告との関係

エレベーターには、建築基準法に基づく定期検査と報告があります。保守の点検とは別のものです。

違うのは3つです。

1つ目は、目的です。保守の点検は動かし続けるため、定期検査は法令に基づいて安全を確かめるためのものです。

2つ目は、行う人です。定期検査は、昇降機等検査員などの資格を持つ人が行います。

3つ目は、報告先です。定期検査の結果は、建物の所在地の特定行政庁へ報告します。

保守の契約に定期検査が含まれているかを確かめてください。含まれていない契約で、誰も検査していないまま何年も過ぎている建物があります。報告の義務は所有者か管理者にあります。

閉じ込めが起きたときの備え

エレベーターの事故でいちばん多いのは、閉じ込めです。契約の中身と同じくらい、起きたときの段取りが効きます。

決めるのは4つです。

1つ目は、連絡の順番です。保守会社の緊急連絡先、管理会社、消防。番号をかご内と防災センターの両方に貼ります。

2つ目は、声をかける人です。インターホンで話し続ける人を決めます。中の人がいちばん不安なのは、誰も気づいていないと思うことです。

3つ目は、待つ時間の目安です。保守会社が着くまでの時間を、契約のときに聞いておきます。

4つ目は、無理に開けないことです。扉をこじ開けると、かごが動いて危険です。待つことも手順の1つとして書いておきます。

年に1回、連絡先が生きているかを確かめてください。保守会社が替わったのに、かご内の表示が古いままという建物があります。

地震と停電への備え

エレベーターは、地震と停電で止まります。止まったあとの動きを決めておきます。

備えるのは4つです。

1つ目は、地震時管制運転の有無です。揺れを感じると最寄りの階に停まって扉を開く機能です。付いているかを確かめます。

2つ目は、停電時の自動着床装置の有無です。停電したときに最寄りの階まで動く装置です。

3つ目は、復旧の手順です。止まったあと、誰が復旧させるか。自分たちで復旧できる機種かどうかを聞いておきます。

4つ目は、止まっているあいだの案内です。階段の場所、代わりの動線、上層階の利用者への連絡。

4つとも、契約の金額には出てきません。それでも、実際に困るのはここです。保守会社に、地震のあとの対応の流れを1枚で出してもらうと、そのまま手順書になります。

更新の時期をどう考えるか

エレベーターには、部品の供給が終わる時期があります。保守を続けたくても続けられなくなります。

見るのは3つです。

1つ目は、設置からの年数です。20年から25年を目安に、更新の検討が始まる建物が多くあります。

2つ目は、部品の供給の状況です。保守会社に、この機種の部品がいつまで出るかを聞いてください。

3つ目は、故障の回数です。同じ箇所の故障が増えているなら、部品ではなく機器全体の寿命です。

更新には数か月かかり、そのあいだエレベーターは止まります。急に決めると、いちばん止めたくない時期に工事をすることになります。3年ほど前から予算と時期を検討してください。

記録として残しておく

保守の記録は、業者が持っているだけになりがちです。建物の側にも残します。

残すのは4つです。

1つ目は、毎回の点検の報告書です。指摘の欄を見ます。

2つ目は、部品を交換した履歴です。いつ、どこを、いくらで。

3つ目は、故障と閉じ込めの記録です。日時、内容、復旧までの時間。

4つ目は、契約書と除外品目の一覧です。

3つ目を年ごとに数えると、更新の判断ができます。「今年は4回止まった」という事実は、予算を取るときにいちばん効く材料になります。

見積もりの取り方

保守契約を見直すときは、同じ条件で見積もりを取ります。条件がそろっていない見積もりを並べても比べられません。

そろえるのは5つです。

1つ目は、契約の種類です。フルメンテとPOGの両方で出してもらいます。片方だけだと比べられません。

2つ目は、点検の回数です。月に1回か、2か月に1回か。回数を指定して出してもらいます。

3つ目は、法定検査を含むかどうかです。含む場合と含まない場合の両方の金額を聞きます。

4つ目は、除外品目の一覧です。フルメンテの見積もりには、必ず添付してもらいます。

5つ目は、到着の目安です。平日の昼、夜間、休日。それぞれ何分を目安にするかを書いてもらいます。

5つを書いた依頼の紙を作って、各社に同じものを渡します。そうすると、返ってきた見積もりがそのまま比較表になります。口頭で頼むと、各社が得意な形で出してくるので比べられません。

切り替えるときの段取り

保守会社を替えるときは、引き継ぎの穴を作らないことが第一です。

段取りは4段です。

1つ目は、現在の契約の解約の条件を確かめることです。何か月前の申し出が必要か。

2つ目は、新しい会社に現地を見てもらうことです。機種、年数、制御の方式。見ずに出した見積もりは、あとから変わります。

3つ目は、引き継ぐ資料を決めることです。点検の報告書、交換した部品の履歴、鍵、取扱いの説明書。

4つ目は、切り替えの日を決めることです。前の契約の最終日と、新しい契約の開始日を同じ日か、重ねる形にします。

空白の日を作らないことです。1日でも空くと、その日に止まったときに呼ぶ相手がいません。重ねて契約する数日分の費用は、保険として割に合います。

まとめ

エレベーターの保守契約は、部品の交換が含まれるかどうかで2つに分かれます。

• フルメンテナンスは部品交換を含む。月額は高いが突発の出費が出にくい
• POGは消耗品と油脂まで。月額は安いが交換のたびに請求が来る
• 新しいうちはPOG、古くなるとフルメンテという見方が使われている
• 契約書では、除外品目の一覧、到着の目安、法定検査の有無、解約の条件を見る
• 保守の点検と、建築基準法の定期検査は別のもの。報告の義務は所有者か管理者にある

法定の検査と報告の要否は建物の用途と規模で変わります。自分の建物に何が適用されるかは、建物の所在地の特定行政庁に確認してください。

よくある質問

Q. フルメンテとPOGで、金額はどのくらい違いますか。 A. 建物と機種によって幅が大きいため、一律には言えません。倍近く違うこともあります。ただしPOGは交換のたびに請求が出るので、数年の合計で比べてください。

Q. 独立系に替えると、メーカーの保証はどうなりますか。 A. 保証の期間中は、メーカー系のまま続けるほうが確実です。期間が終わったあとであれば、替えている建物は多くあります。部品の入手と制御の情報を先に確かめてください。

Q. 保守の点検は月に何回ですか。 A. 月に1回の契約が多くありますが、2か月に1回の契約もあります。回数と金額はセットで見てください。回数が少ない契約は、そのぶん安くなっています。

Q. 定期検査は保守契約に含まれますか。 A. 含まれる契約と、別料金の契約があります。契約書で確かめてください。含まれていない場合、誰も検査していない状態になることがあります。

Q. 閉じ込めが起きたら、自分たちで開けてよいですか。 A. 開けないでください。扉をこじ開けると、かごが動いて危険です。保守会社か消防に連絡し、インターホンで声をかけ続けてください。

Q. 地震のあと、自分たちで復旧できますか。 A. 機種によります。復旧の操作ができる機種と、保守会社でないと戻せない機種があります。保守会社に、地震のあとの流れを1枚で出してもらってください。

Q. エレベーターは何年で更新しますか。 A. 20年から25年を目安に検討が始まる建物が多くあります。部品の供給がいつまで続くかを保守会社に確かめてください。供給が終わると、保守を続けたくても続けられません。

Q. 契約を切り替えたいのですが、いつ言えばよいですか。 A. 契約書の解約の条項によります。何か月前の申し出が必要か、自動更新かを確かめてください。更新の時期を予定表に入れておくと、切り替えたいときに動けます。

Q. 小荷物専用昇降機も対象ですか。 A. 建物によっては定期検査と報告の対象になります。「エレベーターではないから対象外」と自分で判断しないことです。所在地の特定行政庁に確かめてください。

Q. 停止したときの案内は、どこに貼りますか。 A. 各階の乗り場と、かご内です。階段の場所と、問い合わせ先を書きます。上層階の利用者への連絡手段も、あわせて決めておいてください。

Q. 点検の報告書は、どこを見ればよいですか。 A. 指摘の欄と、交換した部品の欄です。同じ箇所の指摘が続いているかを見てください。続いているなら、部品ではなく機器全体の寿命が近い可能性があります。

Q. 保守会社が点検に来ているか、どう確かめますか。 A. 点検の報告書に、日時と作業者の名前が入っています。受け取ったら日付を確かめて綴じる担当を決めてください。報告書が届いていない月があれば、その場で聞きます。

Q. テナントから「揺れる」と言われました。 A. 保守会社に伝えて見てもらいます。そのままにしないことです。乗り心地の変化は、ロープやガイドの状態が変わっている合図のことがあります。

Q. 見積もりは何社から取ればよいですか。 A. 3社が目安です。メーカー系と独立系を混ぜて取ると、金額の幅が分かります。同じ条件を書いた紙を渡して出してもらってください。

Q. 保守会社を替えると、故障が増えますか。 A. 会社によるというより、部品の入手と制御の情報が確保できているかで決まります。切り替える前に、その機種の対応実績を聞いてください。